Grondexploitaties

• Per 1-1-2021 hadden we 8 lopende grondexploitaties. In februari 2021 heeft de raad besloten het project Noorderes in exploitatie te nemen, waardoor we nu 9 projecten in bouwexploitatie hebben.
• De financiële eindresultaten van de reeds per 1-1-2021 lopende grondexploitaties zijn per saldo met circa 20.000 euro verbeterd. Aangezien dit verlieslatende grondexploitaties betreft, resulteert deze verbetering in een kleine vrijval van de getroffen verliesvoorziening van eveneens 20.000 euro. De grondexploitatie Nieuwe Gravenweg kan waarschijnlijk eind 2021 worden afgesloten, waarna de begrote winst van afgerond 230.000 euro zal worden verwerkt in de jaarverantwoording 2021.
• Het financiële effect van het eventuele besluit tot het opnieuw in exploitatie nemen van 10 hectare bedrijventerreinen in het plan Bedrijvenpark Twente Noord is op dit moment nog niet exact gekwantificeerd. Naar verwachting verbetert de grondexploitatie bedrijventerrein Twente Noord bij de jaarverantwoording 2021 met enkele miljoenen euro's.
• Het dit jaar in exploitatie genomen project Noorderes kent een winstgevende grondexploitatiebegroting van ruim 120.000 euro. Deze winst zal na rato van de voortgang de komende jaren worden genomen.
• De gronduitgifte voor woningbouw loopt substantieel beter dan begroot. Het uitgiftetempo voor de categorieën bedrijventerrein en overige is ongeveer gelijk aan de prognose.
• We spannen ons verder in om gronden en panden af te stoten die niet nodig zijn voor toekomstige bouwgrondproductie. De exploitatie van de panden en gronden kent de eerste helft van 2021 geen financiële afwijkingen of bijzonderheden.

Inleiding

In deze najaarsrapportage geven we ‘een tussenstand’ over het eerste halfjaar en een doorkijk naar het tweede halfjaar. We besteden aandacht aan:

• De voortgang van de gronduitgifte;
• De actuele stand van zaken met betrekking tot lopende grondexploitaties;
• De voortgang van de verkoop van vastgoed en de exploitatie van de voorraad.

De actualisatie bij de najaarsrapportage wordt , conform bestendige gedragslijn, niet in de begroting 2021 verwerkt. Deze rapportage dient vooral als sturingsinformatie op basis waarvan de raad eerder genomen besluiten kan bijstellen. Eventuele mutaties per einde jaar zullen in de jaarverantwoording 2021 worden verwerkt.

Voortgang gronduitgifte woningbouw en werklocaties

In de eerste helft van dit jaar is bouwgrond verkocht ten behoeve van 31 woningen. Naar verwachting zal eind dit jaar die teller op meer dan 60 woningen staan, waardoor de oorspronkelijk prognose van 20 bouwkavels voor woningen ruim wordt gehaald.  De verkoop van grond voor werklocaties bedraagt in de eerste helft van 2021 ongeveer 3,2 hectare. Daarmee liggen we op koers voor wat betreft de geprognosticeerde uitgifte voor heel 2021.

De realisatie van het plan Weggeler wordt enigszins opgehouden door juridische strijd met een ontwikkelaar. Daardoor zijn er momenteel onzekerheden met betrekking tot de voortgang en de ruimtelijke invulling van die plandelen.

* Onderdeel van de regionale afspraken Programmeren Bedrijventerreinen Twente uit 2019.

Lopende grondexploitaties

Werklocaties en overig

De Regionale Afspraken Programmeren Bedrijventerreinen Twente uit 2019 vormen het uitgangspunt bij de fasering van de werklocaties. In de lopende grondexploitaties zijn de grondopbrengsten met betrekking tot de werklocaties gebaseerd op de uitgifte van ruim 11 hectare in de komende 5 jaren.

Verder is het de bedoeling om de 10 hectare die in het plan Bedrijvenpark Twente Noord tijdelijk uit exploitatie was genomen, weer in exploitatie te nemen omdat de vraag naar bedrijfslocaties flink is aangetrokken. In juni 2021 heeft Almelo een notitie opgesteld voor het regionaal bestuurlijk overleg bedrijventerreinen. In deze notitie heeft Almelo onderbouwd dat uitgifte van de 10 hectare gerechtvaardigd is op basis van de sterke vraag naar bedrijfskavels. In dit overleg hebben de overige 13 gemeenten en Provincie Overijssel ingestemd met alsnog uitgifte van de 10 hectare per 1 augustus 2021, die eerder door de gemeente Almelo was gedeprogrammeerd.

En er wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van XL 2.0, de kanaalsprongzone. De overige 13 gemeenten in Twente en de provincie Overijssel onderschrijven de potentie voor de kanaalsprongzone. De 14 Twentse gemeenten hebben op verzoek van Almelo  een onderzoek laten uitvoeren naar de marktanimo en beschikbaarheid aan grote kavels in Twente. De Provincie Overijssel heeft als opdrachtgever gefungeerd richting bureau Stec, die het rapport in december 2020 heeft opgeleverd. Het rapport ‘Grootschalige Kavels’ geeft aan dat er marktanimo is voor grootschalige kavels van 2 tot 5 hectare, in het bijzonder in het gebied Kanaalsprongzone. Er worden nog drie andere gebieden genoemd, maar vergaande voorkeur gaar uit naar de Zuid- westelijke kant van het Twentekanaal. Door de Twentse gemeenten is ook een reactie gevraagd aan de Twenteboard, met daarbij de vraag welke rol zij voor zichzelf ziet. De  Twenteboard heeft in mei 2021 aangegeven het een goed idee te vinden om de kanaalsprongzone te ontwikkelen. Uit haar reactie blijkt dat zij voor zichzelf daarbij geen rol ziet weggelegd.

Almelo heeft met de regiogemeenten en Provincie Overijssel afgesproken een plan uit te werken, voorzien van een ruimtelijke inrichtingsschets, de ruimtelijke kaders en een mogelijk exploitatiemodel van het terrein. Deze stukken zullen naar verwachting eind 2021 in een politiek beraad met de raad gedeeld worden.  

Woninglocaties

We hebben alle grondexploitaties geactualiseerd. De uitgifteprognoses zijn niet of nauwelijks bijgesteld. De uitgangspunten ten aanzien van de planning en programmering van woningbouw zijn vastgelegd in de Raadsnota “Woningbouwplanning en –programmering 2017 t/m 2026”. Voor de woninglocaties bedraagt de jaarlijkse geprognosticeerde uitgifte gemiddeld circa 20 per jaar. Het zwaartepunt ligt hierbij op de eerste zes jaar met gemiddeld circa 25 per jaar. Vanaf 2027 zakt de geprognosticeerde uitgifte terug naar 15 per jaar en vanaf 2029 naar 10 woningen per jaar. Vanaf circa 2023 bestaat het gemeentelijk aanbod van bouwgrond voor woningen alleen nog uit de locatie Almelo NoordOost.

Financieel resultaat

De verwachting is dat de zes verlieslatende lopende grondexploitaties bij de jaarverantwoording 2021 ten opzichte van de jaarverantwoording 2020 licht verbeteren met per saldo ruim 20.000 euro. Hierbij is nog geen rekening gehouden met het positieve effect van het eventuele besluit om 10 hectare bedrijventerreinen in het plan Bedrijvenpark Twente Noord weer in exploitatie te nemen. Het financiële effect van hiervan wordt op dit moment in beeld gebracht en is afhankelijk van de definitieve m2's uitgeefbaar en de hoogte van de noodzakelijke investeringen in bouw- en woonrijp maken van dit plangebied. Naar alle waarschijnlijkheid zal de verbetering van de grondexploitatie enkele miljoenen euro's belopen. De resultaten van de winstgevende grondexploitaties zijn gelijk gebleven. Dankzij het dit in voorjaar in exploitatie nemen van het project Noorderes is de totaal begrote winst met ruim 140.000 euro toegenomen. Deze winst zal in de komende jaren geleidelijk worden genomen. Het ligt daarnaast in de lijn der verwachting dat de goed lopende kavelverkoop in het project Almelo Noordoost bij de jaarherziening een positief effect heeft op het dan geprognosticeerde eindresultaat.

Zoals hiervoor aangegeven worden de mutaties op de verliesvoorziening verwerkt in de jaarverantwoording 2021 en niet in deze najaarsrapportage.

In bovenstaande wordt het begrote resultaat afgezet tegen het resultaat zoals opgenomen in de jaarverantwoording 2020:

• Een wijziging in het begrote eindresultaat van een verlieslatende grondexploitatie heeft direct effect op het jaarresultaat van het grondbedrijf.
• Een wijziging in het begrote eindresultaat van een winstgevende grondexploitatie heeft deels effect op de hoogte van de tussentijds reeds genomen winst en deels op de nog te nemen winst.

Toelichting op de belangrijkste wijzigingen:

Rohof
Het financieel resultaat van de grondexploitatie Rohof is verbeterd door het weer begroten van een, tijdelijk veiligheidshalve op nul gezette, grondopbrengst in het deelplan Bellavistastraat.

Weggeler
De grondexploitatiebegroting van het Weggeler is verslechterd vanwege extra juridische kosten.

Af te sluiten grondexploitaties

De verwachting is dat  de grondexploitaties Dempen haven Dollegoor en Nieuwe Gravenweg bij de jaarverantwoording 2021 kunnen worden afgesloten. In dat geval zal dan de begrote winst van afgerond 230.000 euro voor het project Nieuw Gravenweg worden verwerkt in de jaarverantwoording 2021. De afrekening van het project Dollegoor komt ten laste van de reeds getroffen verliesvoorziening.

Risico’s met betrekking tot de lopende grondexploitaties

De grondexploitatiebegrotingen worden altijd voorzien van een risicoanalyse. Ten eerste om de aanwezige risico’s te kunnen benoemen en vervolgens, daar waar mogelijk, te beheersen. Ten tweede om het begrote eindresultaat in een breder perspectief te plaatsen en daarmee inzicht te geven in het realiteitsgehalte van de grondexploitatiebegroting. En ten derde om de financiële omvang van  het neerwaarts risico te kunnen bepalen en daarmee de minimaal vereiste weerstandscapaciteit. Bij de jaarverantwoording 2020 is op basis van de risicoanalyse geconcludeerd dat de grondexploitatiebegrotingen reëel zijn opgesteld en dat het neerwaarts risico circa 3,8 miljoen euro bedraagt. Deze conclusies zijn nog steeds van kracht.

Voorraden panden en gronden

Panden en gronden die zijn aangekocht voor voormalige en toekomstige projecten, worden gewaardeerd onder de balanspost materiële vaste activa. Per object (pand/grond) is het resultaat geanalyseerd, dat bestaat uit het saldo van huurinkomsten, pachtopbrengsten, opbrengsten van servicekosten, rentekosten, onderhoudskosten, energie- en beheerkosten (o.a. OZB, verzekeringen, waterschapslasten). De exploitatie van de panden en gronden kent de eerste helft van 2021 geen financiële afwijkingen.

Het beleid is er op gericht gronden en panden af te stoten die niet nodig zijn voor toekomstige bouwgrondproductie. Daarnaast maken de resterende bouwkavels, van reeds afgesloten grondexploitaties, ook onderdeel uit van de voorraad van het grondbedrijf. In de eerste helft van 2021 zijn twee van dergelijke bouwkavels verkocht.